Af Christian Brandt-Müller, Ejendomsmægler, MDE, Indehaver

Der er ingen tvivl om at indførelsen at lovpligtig energimærkning på bygninger, har været medvirkende til et større fokus på energiforbrug hos forbrugerne. Men energimærkerne virker langt fra efter hensigten, og ud over at indeholde mange fejl skaber de i mange tilfælde et forkert billede af virkeligheden.
Energistyrelsen har primært fokus på de forbedringsforslag, der er i energimærkerne. Noget, som vi meget sjældent oplever, er noget forbrugerne kigger på. Oftest er rentabiliteten for dårlig eller også er der tale om så lavt hængende frugter (udskiftning af oliefyr til naturgas, udskiftning af meget gamle vinduer e.l.), at det næppe kræver en rapport for, at forbrugerne har gennemskuet det.

Forbrugerne har fokus på, hvilken energimærkningskarakter ejendommen har, og hvad forbruget er i kroner – og her bliver de oftest snydt.

Vi har netop set et eksempel, der undrede os meget, og som gjorde, at vi blev nødt til at grave dybere, for at finde ud af hvad forskellene skyldtes. I en rækkehusbebyggelse, der er opført i 2004, hvor alle husene er ens, og hvor der på ingen af dem, vi kiggede på, var udført nogle energiforbedringer siden opførelsen, var 3 huse til salg med hver sin energimærkningskarakter. Den ejendom vi har til salg har Energimærke C, den næste har Energimærke B og den sidste har Energimærke A2010! Forskellen undrede os, da man må antage, at de alle burde have nogenlunde samme Energimærkningskarakter.

Med hjælp fra en dygtig energikonsulent, blev vi klogere på årsagen. De to huse med henholdsvis karaktererne B & C er udarbejdet med et halvt års mellemrum. I begge tilfælde er forbruget beregnet til det samme, men da der ikke har været bygningstegninger tilgængelige for energimærkningskonsulenterne (da disse af uvisse årsager ikke ligger tilgængelige på kommunens hjemmeside), er der forskel på, hvordan isoleringsforholdene er vurderet. Derudover er der i perioden mellem udarbejdelse af de 2 energimærker, sket en ændring i reglerne. Disse 2 forhold gør tilsammen, at det éne hus har en bedre energimærkningskarakter end det andet. Der er tale om lille forskel men om ikke andet, fremstår det éne hus mere attraktivt end det andet.

Det tredje hus med Energimærkningskarakteren A2010, som en energimærkningskonsulent i øvrigt oplyste mig burde være teoretisk umuligt, var vi mere forundret over. Det er trods alt hele 3 karakterer bedre end det dårligste. Ved gennemgang af den bagvedliggende beregning, viste det sig, at Energikonsulenten havde benyttet en helt forkert beregningskerne, hvilket gør, at karakteren er endt med at blive så meget bedre end de andre. Som sælger af ejendommen ville jeg naturligvis være godt tilfreds, men forbrugerne bliver snydt.

Der er dog flere ting, som vi dagligt oplever, giver udfordringer, og som forbrugerne ikke er beviste om, hvilket kun giver mere forvirring og i værste fald påvirker handelsprisen på den enkelte ejendom. Af de ting vi ser som de største udfordringer, er:

  • Ejendomme med elektricitet som opvarmningsform er tidligere blevet ”straffet” for dette. Straffaktoren er dog blevet sat lidt ned for nyligt, hvilket har betydet, at på en ejendom, vi har til salg, hvor der forelå et energimærke fra 2012 med karakteren F, fik vi blot ved at få udarbejdet et nyt energimærke, karakteren ned på E. Endnu vigtigere var, at det beregnede forbrug i kroner (som er det tal, vi skal vise i salgsopstillingen) faldt med 30 %. Man bør derfor overveje, om man skal udarbejde nyt energimærke på en el-opvarmet ejendom, selvom der foreligger et gyldigt energimærke.
  • Kældre giver oftest et beregnet forbrug, der er alt for højt. I flere tilfælde har vi oplevet, at det beregnede forbrug har ligget 50-100 % over sælgers faktiske forbrug. Varmeforbrug er en individuel ting, men så store afvigelser giver ikke et retvisende billede.
  • Forbrugspriser er ikke statiske. Når det beregnede forbrug i kr. vises i et energimærke, er det et udtryk for energiprisen på det tidspunkt, hvor energimærket er udarbejdet på. Man kan f.eks. finde 2 ejendomme med samme beregnede forbrug, men hvor det beregnede forbrug i kroner, afviger med op til 30-40% – alene på grund af tidspunktet for udarbejdelse af energimærket. Hvis forbrugerne benytter disse tal i deres beregninger i forhold til deres samlede boligudgifter, kan det betyde, at sælger ikke får den rigtige pris for sin ejendom, eller at køber får en højere udgift til forbrug, end de have kalkuleret med.

Disse ting er de fleste forbrugere ikke beviste om, og desværre er de fleste ejendomsmæglere heller ikke.
En ellers god idé der skulle være med til at hjælpe forbrugerne, skaber desværre mere forvirring og kan skabe uhensigtsmæssige afvigelser i priserne.